Pertanyaan kunci saat memilih properti adalah seberapa baik pendapatan tersebut terlindungi dari penurunan permintaan dan kemunculan pesaing baru. Di Bali bagian selatan, kedua faktor tersebut saat ini menguntungkan pemilik properti.
Imbal hasil di sini mencapai 13–16% per tahun — jelas lebih tinggi dibandingkan sebagian besar pasar luar negeri:
| Pasar | Imbal hasil | Titik masuk |
|---|---|---|
| Bali (HABBI) | 13–16% per tahun | mulai $131,000 |
| Dubai | 6–8% per tahun | mulai $250,000 |
| Eropa | 3–5% per tahun | — |
Alasannya sederhana: permintaan tumbuh lebih cepat daripada penawaran.
Daftar isi:
- Mengapa Melasti
- Bagaimana imbal hasil terbentuk
- Apa itu HABBI Bali Melasti
- Siapa yang membangun dan mengelolanya
- Investasi, dengan studio sebagai contoh
- Risiko apa saja yang ditanggung proyek ini
Mengapa Melasti
Pada 2025, Bali menyambut sekitar 16 juta pengunjung. Salah satu tempat yang paling diminati tetaplah Pantai Melasti di Semenanjung Bukit, yang menarik sekitar 7.5 juta tamu per tahun. Jumlah wisatawan di sini tumbuh secara stabil, sekitar 7% per tahun.
Pariwisata internasional menjadi bukti lebih lanjut akan permintaan yang stabil. Jika pada 2024 Bali dikunjungi 6.3 juta wisatawan asing, angka tersebut naik menjadi 6.9 juta pada 2025.
Pada saat yang sama, penawaran terbatas. Moratorium pembangunan baru berlaku di Bukit — pihak berwenang tidak lagi menerbitkan izin untuk proyek baru. Jumlah pengunjung meningkat dari tahun ke tahun, sementara penawaran tetap beku. Bagi investor, ini berarti kemungkinan yang lebih tinggi untuk tingkat hunian yang berkelanjutan dan tarif sewa yang meningkat dalam jangka panjang.
Keunggulan lainnya adalah permintaan yang terdiversifikasi. Sekitar dua pertiga tamu adalah penduduk Indonesia, sisanya wisatawan asing. Hal ini mengurangi ketergantungan pasar pada satu negara atau mata uang tertentu.
Bagaimana imbal hasil terbentuk
Pasar properti sering mencantumkan imbal hasil kotor — sebelum dikurangi biaya pengelolaan, pemeliharaan, dan komisi.
Dalam kasus HABBI, angka-angka tersebut mengacu pada imbal hasil setelah biaya operasional dan biaya jasa perusahaan pengelola.
Skenarionya adalah sebagai berikut:
| Tingkat hunian | Tarif per malam | Imbal hasil |
|---|---|---|
| 65% | $95 | ~13% per tahun |
| 70% | $120 | ~14% per tahun |
| 75% | $160 | hingga 16% per tahun |
Bahkan skenario konservatif pun menghasilkan imbal hasil sekitar 13% per tahun.
Keunggulan lain berkaitan dengan format apartemen. Studio rata-rata di Bali berukuran sekitar 25 m² dan dapat menampung dua orang. Di HABBI, studio memiliki luas 37 m², dilengkapi area kamar tidur yang terpisah dan ruang tamu, serta dapat menampung hingga empat orang — yang mendukung tarif sewa rata-rata yang lebih tinggi.
Apa itu HABBI Bali Melasti
HABBI Bali Melasti adalah kompleks hunian di sebelah Pantai Melasti, yang dirancang untuk keluarga, pasangan, dan tamu jangka panjang.
Fasilitas di lokasi:
- Restoran
- Spa
- Pusat kebugaran
- Ruang coworking
- Ruang konferensi
- Pusat aktivitas anak
- Tiga kolam renang terpisah
- Bar rooftop di atap kompleks
- Area berpagar dengan penjagaan
Untuk segmen premium, lokasi bukan satu-satunya hal yang penting — keamanan juga berperan. Menurut pengembang, area berpagar dan keamanan sepanjang waktu dapat menaikkan tarif sewa sebesar 15–30% dibandingkan dengan properti serupa yang tidak memiliki fitur-fitur ini.
Kompleks ini berada 134 meter di atas permukaan laut, dengan pemandangan laut. Posisi ini berada di atas zona risiko alam utama yang memengaruhi kawasan pesisir. Strukturnya dirancang untuk menahan beban seismik hingga magnitudo 9 skala Richter, menggunakan pelapis kedap air Sika, dan rangka strukturnya bergaransi 10 tahun.
Penyelesaian dijadwalkan pada Q4 2027.
Harga apartemen (harga promo berlaku hingga 1 Agustus 2026):
| Tipe | Luas | Harga |
|---|---|---|
| Studio | 37 m² | mulai $131,000, harga promo mulai $99,900 |
| Satu kamar tidur | 55 m² | mulai $171,000, harga promo mulai $144,000 |
| Dua kamar tidur | 92 m² | mulai $236,000 |
Rooftop pribadi dapat ditambahkan ke unit mana pun — opsi terpisah mulai 30 m² dengan pemandangan laut. Ini adalah ruang untuk bersantai, bersantap, dan spa. Rooftop dijual terpisah; dalam promo hingga 1 Agustus 2026, mulai $64,000. Luas tambahan ini menurunkan harga per meter persegi dan menambah pendapatan sewa.
Siapa yang membangun dan mengelolanya
Proyek ini dikembangkan oleh Balimass Investment Technology.
Pengelolaan ditangani oleh Zenith Hospitality, tim yang berpengalaman dalam bisnis perhotelan di Asia Tenggara dan dalam bekerja sama dengan merek internasional, termasuk Ritz-Carlton.
Bagi investor, ini berarti seluruh tugas operasional diserahkan kepada operator profesional — mulai dari menarik tamu hingga pemeliharaan properti.
Investasi, dengan studio sebagai contoh
Ambil contoh studio dengan harga dasar $131,000.
Uang muka sebesar 10% ($13,100). Sisanya dibayar melalui cicilan tanpa bunga dalam jangka waktu hingga 2.5 tahun.
Properti mulai menghasilkan pendapatan dalam beberapa bulan pertama. Dalam skenario konservatif (tingkat hunian 65%, tarif $95), jumlahnya sekitar $1,500 per bulan, dan dana ini sebagian menutupi pembayaran cicilan.
Hasilnya, pengeluaran riil turun menjadi sekitar $119,000 dibandingkan harga nominal $131,000.
Sementara itu, imbal hasil dihitung berdasarkan harga penuh properti, bukan berdasarkan pengeluaran aktual.
Hingga 1 Agustus 2026, harga khusus berlaku untuk studio — mulai $99,900, dengan uang muka 20% dan cicilan tanpa bunga hingga akhir 2027.
Risiko apa saja yang ditanggung proyek ini
Pemesanan diamankan dengan deposit 1%, yang dapat dikembalikan selama 21 hari dan diperhitungkan sebagai bagian dari harga pembelian.
Proyek ini sudah dalam pembangunan. Hingga saat ini, 57 investor telah berpartisipasi. Hak penggunaan diberikan berdasarkan skema Hak Sewa selama 30 tahun, dengan opsi perpanjangan 30 tahun lagi. Proyek ini memiliki semua izin yang diperlukan.
HABBI Bali Melasti bukanlah cerita tentang penjualan kembali yang cepat. Logika investasi proyek ini bertumpu pada arus wisatawan yang terus bertambah, penawaran yang terbatas di lokasi tersebut, pengelolaan profesional, dan imbal hasil yang, bahkan dalam skenario konservatif, tetap berada di atas sebagian besar pasar properti populer.