Главный вопрос при выборе объекта — насколько этот доход защищён от снижения спроса и появления новых конкурентов. На юге Бали оба фактора сегодня работают в пользу собственников недвижимости.
Доходность объектов здесь составляет 13–16% годовых — заметно выше большинства зарубежных рынков:
| Рынок | Доходность | Порог входа |
|---|---|---|
| Бали (HABBI) | 13–16% годовых | от $131 000 |
| Дубай | 6–8% годовых | от $250 000 |
| Европа | 3–5% годовых | — |
Причина проста: спрос растёт быстрее предложения.
Содержание:
- Почему Меласти
- Как формируется доходность
- Что представляет собой HABBI Bali Melasti
- Кто строит и управляет
- Инвестиция на примере студии
- Какие риски закрывает проект
Почему Меласти
В 2025 году Бали посетили около 16 миллионов человек. Одной из самых востребованных локаций остаётся пляж Меласти на полуострове Букит, который ежегодно принимает около 7,5 миллиона гостей. Туристический поток здесь стабильно растёт примерно на 7% в год.
Дополнительным подтверждением устойчивого спроса остаётся международный туризм. Если в 2024 году Бали посетили 6,3 миллиона иностранных туристов, то в 2025 году этот показатель вырос до 6,9 миллиона человек.
При этом предложение ограничено. На Буките действует мораторий на новую застройку — разрешения на новые проекты власти больше не выдают. Поток туристов растёт год от года, а предложение заморожено. Для инвестора это означает более высокую вероятность сохранения загрузки и роста арендных ставок в долгосрочной перспективе.
Дополнительный плюс — диверсифицированный спрос. Около двух третей гостей составляют жители Индонезии, остальные — иностранные туристы. Это снижает зависимость рынка от отдельных стран и валют.
Как формируется доходность
На рынке недвижимости часто указывают валовую доходность — до вычета расходов на управление, обслуживание и комиссии.
В случае HABBI речь идёт о доходности после операционных расходов и работы управляющей компании.
Сценарии выглядят следующим образом:
| Загрузка | Ставка за ночь | Доходность |
|---|---|---|
| 65% | $95 | ~13% годовых |
| 70% | $120 | ~14% годовых |
| 75% | $160 | до 16% годовых |
Даже консервативный сценарий показывает доходность около 13% годовых.
Ещё одно преимущество связано с форматом апартаментов. Средняя студия на Бали имеет площадь около 25 м² и рассчитана на двух гостей. В HABBI студия занимает 37 м², включает зонированную спальню и гостиную зону и может размещать до четырёх человек, что позволяет рассчитывать на более высокую среднюю ставку аренды.
Что представляет собой HABBI Bali Melasti
HABBI Bali Melasti — апарт-комплекс рядом с пляжем Меласти, ориентированный на семейных туристов, пар и гостей длительного пребывания.
Инфраструктура комплекса:
- Ресторан
- Спа
- Фитнес-центр
- Коворкинг
- Конференц-зал
- Детский центр
- Три отдельных бассейна
- Руфтоп-бар на крыше комплекса
- Закрытая охраняемая территория
Для премиального сегмента важна не только локация, но и безопасность. По оценке застройщика, закрытая территория и круглосуточная охрана способны увеличивать арендную ставку на 15–30% по сравнению с аналогичными объектами без подобных преимуществ.
Комплекс расположен на высоте 134 метра над уровнем моря с видом на океан. Это выше зоны основных природных рисков прибрежных территорий. Конструкция рассчитана на сейсмическую нагрузку до 9 баллов по шкале Рихтера, используется гидроизоляция Sika, на конструктив действует гарантия 10 лет.
Сдача проекта запланирована на IV квартал 2027 года.
Стоимость апартаментов (цена по акции действует до 1 августа 2026 года):
| Тип | Площадь | Цена |
|---|---|---|
| Студия | 37 м² | от $131 000, по акции от $99 900 |
| 1 спальня | 55 м² | от $171 000, по акции от $144 000 |
| 2 спальни | 92 м² | от $236 000 |
Приватный руфтоп можно добавить к любому лоту — отдельная опция от 30 м² с видом на океан. Это зона для отдыха, ужинов и спа. Руфтоп продаётся отдельно; по акции до 1 августа 2026 года — от $64 000. Дополнительная площадь снижает цену за квадратный метр и добавляет к доходу при сдаче в аренду.
Кто строит и управляет
Проект реализует Balimass Investment Technology.
Управление осуществляет Zenith Hospitality, команда с опытом работы в гостиничном бизнесе Юго-Восточной Азии и сотрудничества с международными брендами, включая Ritz-Carlton.
Для инвестора это означает передачу всех операционных задач профессиональному оператору — от привлечения гостей до обслуживания объекта.
Инвестиция на примере студии
Рассмотрим студию, базовая стоимость которой составляет $131 000.
Первоначальный взнос — 10% ($13 100). Остальная сумма выплачивается в беспроцентную рассрочку сроком до 2,5 лет.
Объект начинает приносить доход уже с первых месяцев. В консервативном сценарии (загрузка 65%, ставка $95) это около $1 500 в месяц, и эти средства частично покрывают платежи по рассрочке.
В результате реальный объём вложений снижается примерно до $119 000 при номинальной цене $131 000.
При этом доходность рассчитывается от полной стоимости объекта, а не от фактических вложений.
До 1 августа 2026 года на студии действует специальная цена — от $99 900, с первоначальным взносом 20% и беспроцентной рассрочкой до конца 2027 года.
Какие риски закрывает проект
Бронирование фиксируется депозитом 1%, который остаётся возвратным в течение 21 дня и засчитывается в стоимость сделки.
Проект уже находится в стадии строительства. На текущий момент участие принимают 57 инвесторов. Право пользования оформляется по схеме Hak Sewa сроком на 30 лет с возможностью продления ещё на 30 лет. У проекта есть необходимая разрешительная документация.
HABBI Bali Melasti — это не история про быструю перепродажу. Инвестиционная логика проекта строится на растущем туристическом потоке, ограниченном предложении в локации, профессиональном управлении и доходности, которая даже в консервативном сценарии остаётся выше большинства популярных рынков недвижимости.