Сдача виллы туристам на Бали считается лицензируемым бизнесом: нужны регистрация в государственной системе OSS с номером NIB, участок в подходящей зоне, разрешение на строительство и, по сообщениям консультантов, индонезийская компания с иностранным капиталом (PT PMA), потому что иностранец не может вести такую деятельность от своего имени. Региональный налог на размещение (PBJT) не превышает 10% стоимости проживания и входит в цену для гостя. Доход облагается отдельно, а управляющая компания и онлайн-платформы забирают долю выручки, поэтому чистая прибыль заметно меньше валовой. В статье разобраны разрешения, налоги и структура расходов с расчётом на условном примере.
Что такое доходность виллы и как её считать, описано в статье о заработке на инвестициях в недвижимость Бали. О том, на каком праве вы владеете землёй под виллой, рассказано в статье о лизхолде на Бали.
Содержание:
- Долгосрочная и краткосрочная аренда: в чём разница
- Какие разрешения нужны
- Налоги
- Управляющая компания
- Из чего складываются расходы
- Пример расчёта
- Кому сдача виллы не подходит
- Что изменилось в правилах
- Популярные вопросы
- Подберите недвижимость на Бали
Долгосрочная и краткосрочная аренда: в чём разница
Правила зависят от того, как вы сдаёте виллу.
| Параметр | Долгосрочная аренда | Краткосрочная аренда туристам |
|---|---|---|
| Срок | От шести месяцев и дольше | Посуточно или понедельно |
| Что это | Аренда имущества | Услуга размещения, туристический бизнес |
| Лицензия | Туристическая лицензия не нужна | Нужны NIB и разрешения для размещения |
| Налог на размещение (PBJT) | Нет | Да, до 10% |
| Налог на доход | Окончательный налог 10% с арендной платы | Налог на доход бизнеса |
Окончательный налог 10% с арендной платы за землю и здания установлен постановлением правительства № 34 2017 года. Краткосрочная сдача туристам относится к гостиничным услугам и налогообложению бизнеса, поэтому налоги и разрешения для неё другие.
Какие разрешения нужны
Консультанты называют такую последовательность. Точный набор документов определяет тип деятельности и уровень риска в системе OSS, поэтому его уточняют у нотариуса или лицензированного консультанта.
| Документ | Что подтверждает | Где оформляют |
|---|---|---|
| Компания PT PMA | Юридическое лицо с иностранным капиталом, которое ведёт деятельность | Нотариус и система OSS |
| Номер NIB | Регистрацию бизнеса и вид деятельности (для вилл консультанты называют код KBLI 55193) | Система OSS |
| Соответствие зоне (KKPR) | Что участок находится в зоне, где допустимо размещение туристов | Система OSS и местная администрация |
| Разрешение на строительство (PBG) и сертификат пригодности (SLF) | Что здание построено по разрешению и пригодно для использования | Портал SIMBG |
| Регистрация плательщика региональных налогов (NPWPD) | Право собирать и платить налог на размещение | Налоговая служба региона (Bapenda) |
| Сертификат стандарта | Что бизнес соответствует стандартам безопасности, здоровья и окружающей среды | Лицензированный орган сертификации |
Правила сертификации туристических бизнесов установлены приказом министра туризма № 6 2025 года. Он заменил приказ № 4 2021 года и определяет, нужен ли сертификат стандарта, по уровню риска вида деятельности в системе OSS. Для вилл уровень риска в разных источниках указан по-разному, поэтому проверяйте его в OSS.
Консультанты предупреждают о схемах, где разрешения оформлены на индонезийского гражданина (так называемый номинал). Такие схемы описывают как незаконные и рискованные.
Налоги
| Налог | Ставка | Кто платит | Основа |
|---|---|---|---|
| Налог на размещение (PBJT) | До 10% | Платит гость в составе цены, перечисляет оператор | Закон № 1 2022 года о бюджетных отношениях центра и регионов |
| Окончательный налог для малого бизнеса | 0,5% оборота | Физлицо или PT Perorangan с оборотом до 4,8 млрд IDR в год | Постановление правительства № 55 2022 года в редакции № 20 2026 года |
| Налог на прибыль компании | 22% | Компания, которая не вправе применять льготу малого бизнеса | Закон о подоходном налоге |
| Налог на землю и здание (PBB-P2) | Не более 0,5% условной стоимости объекта (NJOP) | Владелец | Закон № 1 2022 года |
Что важно знать о налогах:
- ставку PBJT устанавливает каждый регион, а закон лишь задаёт потолок в 10%, поэтому ставку уточняют в налоговой службе региона;
- льгота 0,5% действует при обороте до 4,8 млрд IDR в год. С 22 апреля 2026 года постановление № 20 2026 года сохранило её для физлиц и «PT Perorangan» без ограничения по сроку, а обычные PT, по сообщениям, её потеряли с переходным периодом;
- по сообщениям налоговых консультантов, если оборот превышает 4,8 млрд IDR в год, нужно зарегистрироваться как плательщик налога на добавленную стоимость (PKP);
- иностранный владелец, который не живёт в Индонезии, платит налоги по правилам для нерезидентов, и их уточняют у налогового консультанта.
Управляющая компания
Если владелец не живёт на Бали, виллу обычно передают управляющей компании. Она занимается бронированием, уборкой, ремонтом, расчётами с гостями и налогами. За это компания забирает долю выручки, а часть расходов виллы может перекладывать на владельца.
Что закрепить в договоре с управляющей компанией:
- Размер вознаграждения и с какой суммы он считается: с выручки до или после комиссий платформ.
- Что входит в вознаграждение, а что оплачивает владелец отдельно: уборка, бассейн, сад, ремонт, расходные материалы.
- Порядок и сроки выплат владельцу и формат отчёта по каждой брони.
- Кто платит налог на размещение и кто подаёт декларации.
- Лимит расходов, которые компания вправе провести без согласования с владельцем.
- Условия расторжения договора и передачи ключей, данных гостей и аккаунтов на платформах.
- Кто отвечает за наличие у виллы всех разрешений.
Каждые 10% вознаграждения управляющей компании при годовой выручке $40 000 — это $4 000 в год. Поэтому размер вознаграждения сравнивают в абсолютной сумме, а не только в процентах.
«Владелец смотрит на процент вознаграждения, а нужно смотреть на то, с какой суммы он считается. Если процент берут с выручки до вычета комиссии платформы, итоговая доля управляющей компании выше», — говорит менеджер виллы с Бали.
Из чего складываются расходы
| Статья | Кто платит | Как считается |
|---|---|---|
| Комиссия платформы бронирования | Владелец | Процент от стоимости каждой брони |
| Вознаграждение управляющей компании | Владелец | Процент от выручки |
| Налог на размещение (PBJT) | Гость | В составе цены, до 10% |
| Налог на доход | Владелец или компания | По ставке, которая зависит от формы бизнеса и оборота |
| Налог на землю и здание (PBB-P2) | Владелец | До 0,5% NJOP в год |
| Коммунальные услуги | Владелец | Электричество, вода, интернет по счётчику |
| Бассейн, сад, уборка | Владелец | Ежемесячно по договору |
| Ремонт и замена мебели | Владелец | Резерв на износ |
| Бухгалтерия и ведение компании PT PMA | Владелец | Ежегодно по договору |
Пример расчёта
Вилла приносит за год $50 000 валовой выручки. Допустим, платформа берёт 15% брони, управляющая компания — 25% выручки, коммунальные услуги, бассейн, сад и уборка составляют $6 000, ремонт и износ мебели — $3 000, бухгалтерия и сборы — $2 000.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Валовая выручка | $50 000 |
| Комиссия платформы (15%) | −$7 500 |
| Управляющая компания (25%) | −$12 500 |
| Коммунальные услуги, бассейн, сад, уборка | −$6 000 |
| Ремонт и износ мебели | −$3 000 |
| Бухгалтерия и сборы | −$2 000 |
| Прибыль до налога на доход | $19 000 |
Налог на доход зависит от формы бизнеса. Для компании, которая платит налог на прибыль 22%, он составит $4 180 с прибыли в $19 000, и чистыми останутся $14 820. Окончательный налог 0,5% оборота ($250) доступен не всем, как описано в разделе о налогах. Доходность считают от суммы, которую вы заплатили за виллу и землю, а не от выручки.
Кому сдача виллы не подходит
- Тем, кто хочет получать доход без лицензий и налогов: платформы и власти проверяют наличие разрешений.
- Тем, кто рассчитывает оформить виллу на знакомого индонезийца: такие схемы консультанты называют рискованными.
- Тем, чей участок находится в зоне, где туристическое размещение не допускается: проверяют до покупки.
- Тем, кто ожидает стабильной загрузки круглый год: выручка зависит от сезона.
- Тем, кто не готов делить выручку с управляющей компанией: при отсутствии владельца на острове без неё не обойтись.
Что изменилось в правилах
- В 2025 году вышел приказ министра туризма № 6, который заменил приказ № 4 2021 года и определил порядок сертификации туристических бизнесов.
- По сообщениям консультантов, в 2025 году приняты закон № 18 о туризме и постановление № 28, которые изменили порядок лицензирования. Консультанты также сообщают, что с 31 марта 2026 года онлайн-платформы должны показывать только жильё с действующей лицензией.
- 22 апреля 2026 года принято постановление № 20, которое изменило условия льготного налога 0,5% для малого бизнеса: физлица могут применять его без ограничения по сроку.
Популярные вопросы
Может ли иностранец сдавать виллу туристам на Бали?
По сообщениям консультантов, иностранец не вправе вести такую деятельность от своего имени: для этого нужна индонезийская компания с иностранным капиталом (PT PMA), лицензия и регистрация.
Какой налог платят с краткосрочной аренды?
Налог на размещение до 10% включён в цену для гостя, а доход облагается по правилам бизнеса. Ставку налога на размещение устанавливает регион.
Сколько берёт управляющая компания?
Размер вознаграждения определяет договор. Сравнивайте его в абсолютной сумме и смотрите, с какой суммы он считается.
Нужна ли лицензия для долгосрочной аренды?
Туристическая лицензия не нужна, но арендодатель платит окончательный налог 10% с арендной платы.
Что будет, если сдавать виллу без разрешений?
По сообщениям консультантов, платформы удаляют такие объявления, а власти могут применять штрафы и приостановку деятельности.
Подберите недвижимость на Бали
Если вы рассматриваете виллу для сдачи, посмотрите объекты в каталоге Bali.Realestate. Перед покупкой проверьте зону участка и наличие разрешений, а при расчёте доходности учтите все расходы по списку выше.