Лизхолд на Бали означает, что иностранец арендует землю у местного владельца на оговорённый срок и вправе пользоваться участком и домом, который на нём стоит или будет построен. Земля остаётся у владельца. Закон об основах аграрного права (UUPA) не устанавливает срок такой аренды: его определяют стороны, а на практике чаще всего заключают договоры на 25–30 лет. Аренда не регистрируется в земельном ведомстве как право на землю, поэтому её нельзя заложить в банке, а передать другому лицу можно только с согласия владельца. В статье разобрано, на что опирается лизхолд, чем он отличается от права пользования (Hak Pakai) и что проверить в договоре до оплаты.
Как проходит покупка на Бали, описано в статье о процессе покупки недвижимости на Бали, налоги — в материале о налогах на недвижимость на Бали.
Содержание:
- Что такое лизхолд в Индонезии
- Чем лизхолд отличается от права пользования
- Срок и продление
- Что проверить в договоре
- Что происходит в конце срока
- Цена и налоги
- Кому лизхолд не подходит
- Что изменилось в правилах
- Популярные вопросы
- Подберите недвижимость на Бали
Что такое лизхолд в Индонезии
Иностранцы не могут владеть землёй на праве собственности (Hak Milik): оно доступно только гражданам Индонезии. Поэтому «купить виллу на Бали» на практике означает получить одно из прав на землю, которые закон разрешает иностранцу: право пользования, аренду земли или владение через индонезийскую компанию с иностранным капиталом. Лизхолд — это аренда.
В индонезийском праве такая аренда называется правом аренды земли для строительства (Hak Sewa untuk Bangunan, статья 44 закона UUPA). Арендатор вносит владельцу арендную плату и вправе пользоваться его землёй, чтобы строить и владеть домом. Здание, которое арендатор построил, принадлежит ему.
Основные признаки лизхолда:
- объект аренды — земля с правом собственности (Hak Milik), которой владеет другое лицо;
- срок определяют стороны договора, закон его не устанавливает;
- плату обычно вносят за весь срок сразу или частями;
- договор оформляют нотариально.
Лизхолд не является зарегистрированным правом на землю. Его нельзя заложить в банке, а передать другому лицу можно только с согласия владельца земли.
Чем лизхолд отличается от права пользования
Для иностранца в Индонезии доступны несколько форм владения. Лизхолд — самая простая, но менее защищённая, чем другие.
| Параметр | Лизхолд (Hak Sewa) | Право пользования (Hak Pakai) |
|---|---|---|
| Основа | Договор аренды с владельцем земли | Право на землю, которое регистрирует земельное ведомство |
| Срок | Определяют стороны | На государственной земле до 30 лет, продление до 20 лет, обновление до 30 лет; на частной земле до 30 лет с обновлением |
| Регистрация | Нет | Да |
| Залог в банке | Нельзя | Возможен для зарегистрированного права |
| Для кого | По закону: иностранцы, проживающие в Индонезии | Иностранцы, проживающие в Индонезии, при соблюдении условий |
Правила права пользования установлены постановлением правительства № 18 2021 года. Срок «до 80 лет» складывается из трёх периодов: 30, 20 и ещё 30 лет, и каждый из них оформляют отдельным решением. Эта цифра относится к праву пользования на государственной земле. На частной земле право пользования даётся до 30 лет и затем обновляется.
По закону UUPA арендатором может быть иностранец, проживающий в Индонезии. Туристы и нерезиденты на практике тоже заключают аренду, но подтвердить, можно ли это оформить в вашем случае, нужно у нотариуса.
Срок и продление
Закон не устанавливает максимальный срок аренды, поэтому его определяет договор. На практике нотариусы и агенты называют сроки 25–30 лет.
Что важно знать о сроке:
- аренда без определённого срока для иностранца, по выводам исследователей права, недействительна: срок должен быть назван в договоре;
- продление не гарантировано: его нужно прописать в договоре как опцию с фиксированной ценой или правилом расчёта;
- срок уменьшается каждый год, поэтому цена перепродажи зависит от того, сколько лет осталось.
Пример расчёта. Участок арендован на 30 лет за $90 000. Через 20 лет осталось 10 лет, и пропорциональная стоимость оставшегося срока — около $30 000. Реальная цена перепродажи зависит от состояния дома и от спроса, но срок остаётся главным фактором.
«Покупатель лизхолда платит не за землю, а за срок. Поэтому в договоре сразу смотрят на три вещи: сколько лет осталось, можно ли продлить и по какой цене», — говорит нотариус из Денпасара.
Что проверить в договоре
До оплаты стоит проверить следующее:
- Владелец земли. Запросите свидетельство о праве собственности (Sertifikat Hak Milik) и убедитесь, что оно оформлено на человека, который сдаёт участок. Проверьте в земельном ведомстве, нет ли залога и споров.
- Согласие семьи. Если участок принадлежит семье, договору нужно согласие супруга и других совладельцев.
- Зона участка. Узнайте, в какой зоне находится земля. По сообщениям консультантов, участок в сельскохозяйственной (зелёной) зоне нельзя использовать для строительства без изменения назначения. Для жилья и для туристической аренды требования к зоне отличаются.
- Разрешение на строительство. Если нужно строить, выясните, как оформляют разрешение (PBG) и кто отвечает за его получение.
- Срок и продление. Срок должен быть определённым. Опция продления должна называть срок и цену либо правило расчёта.
- Передача права. Выясните, как вы сможете продать аренду и нужно ли согласие владельца. Закон требует согласия владельца земли для передачи аренды.
- Что будет с домом в конце. В договоре укажите, кому принадлежит здание после окончания срока и нужно ли его сносить.
- Платёж. Сколько вносят сразу, а сколько после выполнения условий. Не отдавайте всю сумму до проверки документов.
- Налог. Владелец земли платит налог с арендной платы. Кто фактически оплачивает налог, фиксируют в договоре.
- Доступ. Участку нужна дорога, вода и электричество, право проезда по соседним участкам должно быть оформлено.
Договор составляют на индонезийском языке, а перевод на английский нужен вам, чтобы проверить условия. Нотариальное удостоверение только даты документа, который стороны подписали сами (waarmerking), не заменяет нотариальный акт: просите полноценный акт.
Что происходит в конце срока
Когда срок аренды заканчивается, земля остаётся у владельца. Дальше возможны три варианта:
- продление по условиям договора, если оно предусмотрено;
- новый договор по рыночной цене, которая к тому времени может быть выше;
- возврат земли, и тогда судьбу дома определяет договор: снос, передача владельцу или компенсация.
Если продление в договоре не закреплено, владелец вправе отказать или назвать любую цену.
Цена и налоги
Цена лизхолда зависит от района, размера участка, срока и наличия дома. Это расчёт на весь срок, а не плата за каждый год.
Налоговая нагрузка на арендатора обычно небольшая:
- налог с арендной платы платит владелец земли, по сводке PwC это окончательный налог 10% с суммы аренды;
- при постройке дома арендатор оформляет разрешение и платит связанные сборы;
- договор фиксирует, кто платит налог: иногда его переносят на арендатора, и тогда цена фактически растёт на 10%.
Кому лизхолд не подходит
- Тем, кому нужно передавать недвижимость по наследству без ограничений: аренда ограничена сроком.
- Тем, кто планирует взять в банке кредит под залог: лизхолд нельзя заложить.
- Тем, кто хочет продать объект в последние годы срока: цена падает вместе с оставшимся сроком.
- Тем, кто не может проверить документы владельца земли: ошибка в документах может сделать аренду недействительной.
- Тем, кто рассчитывает построить виллу на любом участке: зона и разрешение определяют, можно ли строить.
Что изменилось в правилах
- В 2021 году постановление правительства № 18 заменило прежние правила о правах на землю для иностранцев и установило сроки права пользования 30, 20 и 30 лет.
- В 2025–2026 годах, по сообщениям консультантов, власти Бали ограничивали строительство на сельскохозяйственных землях и рисовых полях. Сообщения о масштабе и статусе ограничений расходятся, поэтому зону участка и действующие решения проверяют до покупки.
Популярные вопросы
На какой срок можно арендовать землю на Бали?
Закон срок не устанавливает, его определяют стороны. На практике чаще всего заключают аренду на 25–30 лет.
Можно ли продлить аренду?
Да, если продление прописано в договоре. Без такой опции владелец вправе отказать или назвать новую цену.
Принадлежит ли мне дом, который я построю на арендованной земле?
Здание, построенное арендатором, принадлежит арендатору на время аренды. Что с ним будет в конце срока, определяет договор.
Можно ли заложить аренду в банке?
Нет. Лизхолд не регистрируется как право на землю и не может быть предметом залога.
Нужно ли согласие владельца, чтобы продать аренду?
Да. Передача аренды другому лицу возможна только с согласия владельца земли.
Подберите недвижимость на Бали
Если вы рассматриваете виллу или участок на Бали, посмотрите объекты в каталоге Bali.Realestate. Перед покупкой проверьте оставшийся срок аренды, условия продления и документы владельца земли.